בסקירתי האחרונה בנושא הערכתי שמחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו להניב תשואה חיובית בשנים הבאות בהתבסס על גורמים שונים ומגוונים והערכה זו לא השתנתה ותוצאותיה יבחנו על ציר הזמן.

נוסף על הניתוח/הערכה עבור השוק עצמו וע"י נתונים הנגזרים מהשוק עצמו עלינו לנהוג משנה זהירות ולכן, מומלץ יהיה לבצע את שתי הפעולות הבאות:

1. להתבונן על נקודות הקיצון ולא רק על הממוצע/אינדקס.

2. להביט לצדדים ולבחון התנהגות שוק מקביל.

ביצוע שתי פעולות אלו יתן לנו אינדיקציה נוספת על התנהגותו של השוק בסביבה גלובלית והערכה לגבי סטית התקן שלו.

עבור הפעולה הראשונה ניקח שתי ערים בישראל שיציינו קיצונים, ראשונה תהיה תל אביב ותהווה סמן ימני ושניה תהיה דימונה שתהווה סמן שמאלי ( כל עיר אחרת בפריפריה יכולה להיות סמן שמאלי ).

מחירי הדירות בתל אביב קפצו בעשרות אחוזים לעומת הדירות בפריפריה וזהו נתון חשוב מאוד בבואנו לבחור מקום לרכישת דירה או לחלופין להעריך האם כדאי למכור דירה.

עבור הפעולה השניה, ניקח את טורונטו, בירה תרבותית ותיירותית בצפון אמריקה שלא מופיעה בכותרות כמו  מנהטן או לונדון, אך ברת השוואה לתל אביב מהבחינה הזו.

טורונטו חווה עליית מחירים ממוצעת של 5-7 אחוז בשנה לאורך העשור האחרון והמגמה צפויה להימשך.

טורונטו ממוקמת על שפת אגם אונטריו וגובלת עם מדינת ניו יורק שבארה"ב, קיימים בה כל סוגי האטרקציות האפשריים עבור מגוון תרבויות, כגון מוזיאונים, תיאטראות, מסעדות, אולמות ספורט (בייסבול, הוקי, כדורסל , כדורגל ופוטבול), פארק שעשועים ענק, מפלי הניאגרה ועוד. בנוסף , טורנטו, אשר כמובן נמצאת בקנדה, אינה "סובלת" מחוסר יציבות פוליטית, מצב בטחוני , מחסור במים או מחסור במשקיעי חוץ ויתרה מכך כל שנה מגיעים לתחומה 150-200 אלף מהגרים חדשים אשר תומכים בהמשך עליית מחירים.

לשם סגירת הקצוות, נציין שההכנסה הפנויה נטו לאדם גבוהה באופן משמעותי בקנדה לעומת ישראל, כלומר, ישנו יותר כסף פנוי לרכישות.

כל הדוגמאות שציינתי, תומכים במסקנה אחת ויחידה, דירה בטורנטו צריכה להיות יקרה יותר , יש יגידו אפילו בצורה משמעותית על פני דירה בתל אביב, אך מבט על המציאות יגלה שהדירת יוקרה האחרונה בתל אביב נמכרה ב 40 אלף שקל למ"מ, בעוד דירת יוקרה בגורד שחקים האחרון שנבנה בטורונטו על המגרש האחרון שנשאר עולה 7 אלף דולר למ"מ או בהמרה לשקלים 23 אלף שקל למ"מ.

המסקנה היא חד משמעית, עליית מחירים בישראל עבור שוק הנדל"ן לטווח הארוך עומד בעינו, לגבי תל אביב, אני בספק רב.

לבלוג של כלכלה להמונים