כשתשאלו בעל נכס החפץ למכור את ביתו האם הוא מעוניין להשתמש בשירותיו של סוכן נדל"ן מקצועי לשווק הנכס בבלעדיות בדרך כלל תגובתו הראשונית תהיה: לא! למה לי? ההסבר שבדרך כלל תשמעו ממנו הוא: "אני רוצה שמספר גדול של מתווכים יעבדו על הנכס שלי ,כי כך הסיכוי למכירת הנכס הוא גבוה יותר" בפועל האם הסיכוי למכירת הנכס אכן יגדל??? או יקטן???

ובכן, בואו ונבחן מספר עובדות פשוטות. נכס שלא מטופל בבלעדיות נראה כך:

1.   המתווכים יציגו את הנכס למספר גדול של קונים פוטנציאלים ש"באמתחתם" תוך כדי המרצת הקונים להגיש הצעה כדי להיכנס "לתחרות" ולא בהכרח במטרה לממש את המחיר האופטימלי והראוי לנכס.

2.   הנכס יתומחר לפי רצון בעל הנכס ולא על פי הערכה מקצועית.

3.   לרוב, המתווכים יפרסמו את הנכס למספר מצומצם של קונים שלהם בלבד על מנת שהנכס לא ייחשף חלילה לציבור הרחב שמא מתווך אחר או קונה פוטנציאלי פרטי "יקדים אותם".

4.   ככלל, המתווכים לא בהכרח יעבדו על הנכס אלא אם הוא מתומחר בצורה אטרקטיבית במיוחד.

5.   לסוכן אין אינטרס לפרסם את הנכס ולהשקיע את מיטב כספו ומרצו בנכס שכן כל הסוכנים עובדים על אותו נכס.

6.   במידה ותוגש הצעה יופעל לחץ גדול על המוכר על ידי המתווך מגיש ההצעה כדי שההצעה שהוא הגיש היא זו שתתקבל.

7.   במידה ויוצגו מספר הצעות, בעל הנכס הופך להיות "סוכן", שכן הוא מייצג את עצמו, בורר בין ההצעות, שוקל את המחיר ותנאי העסקה ומגיש הצעות נגדיות. יתרה מכך, הוא עוד מחויב לשלם דמי תיווך למרות שהוא זה שביצע את כל עבודת ייצוג האינטרסים של נכסו.

8.   ולבסוף בשלב המשא ומתן ,שהוא שלב ההכרעה החשוב מכל למכירה מוצלחת בעל הנכס עצמו ניצב לבדו במערכה ללא ייצוג נאות. הוא לרוב מעורב אמוציונאלית וסנטימנטאלית ובכך הוא אינו במיטבו מבחינה עסקית, אובייקטיבית ולעיתים אף אינו רציונאלי ו/או מסוגל להגיע לתוצאות המרביות במכירת הרכוש היקר לו.

9.   כל זה מבלי להזכיר את מצב הנכס(רישום), ומצב הקונה (זכאות למימון), תנאי התשלום, ורכבת של קונים פוטנציאלים שלא עברו סינון ראשוני לפני שהם נכנסים לבחון את הנכס כדי להגיש הצעה נמוכה במיוחד.

10. לבסוף, כל אחד מהמתווכים הרבים בדרך כלל יציע את עורך הדין שלו דבר שיכול לגרום לעכבה נוספת בסגירת העסקה.  

לעומת כל הנאמר לעיל  נכס שמטופל בבלעדיות נראה כך:

1.   ראשית, הסוכן הבלעדי בודק את נסח הטאבו והמסמכים הרלוונטיים הנלווים.

2.   הסוכן הבלעדי מתמחר את הנכס בהתאם למצב מגמת השוק באופן מקצועי, אובייקטיבי ואמין.

3.   הסוכן הבלעדי מכין דף פרטי נכס מסודר ואטרקטיבי בצירוף תמונות מהנכס.

4.   הוא שולח מידע לכל משרדי הנדל"ן באזור ועובד אתם בשיתוף פעולה מלא.

5.   הסוכן מחויב לבצע שיווק מסיבי בכל אמצעי המדיה כולל עיתונות אינטרנט ומשקיע את רב מרצו בשיווק הנכס.

6.   נכס שמטופל בבלעדיות נחשף לכמה שיותר מתווכים וקונים פוטנציאלים ובכך מתאפשרת למוכר חשיפה של הנכס לקהל רחב יותר ולקבלת מחיר גבוה יותר.

7.   הסוכן הבלעדי מבצע סינון קונים כדי למנוע "תחנת רכבת" בנכס.

8.   הוא מגיש מספר הצעות למוכר ומייעץ לו לגבי ההצעה הטובה ביותר לנכסו וצרכיו האישיים של המוכר.

9.   הסוכן הבלעדי מגיש הצעות נגדיות בשם המוכר למספר קונים תוך ציון העובדה שישנן הצעות נוספות (מבלי לציין מחיר) כדי לקבל את המחיר הגבוה ביותר.                           

10.    הוא מקבל את ההצעה הגבוהה ביותר האפשרית תוך כדי בדיקת מימון מהקונה (אם צריך).

11.  הסוכן הבלעדי מגיש עזרה והכוונה במציאת עורך הדין המתאים ביותר, על מנת שהעסקה תיסגר בצורה הטובה ביותר.

לסכום, התבוננות קצת יותר מעמיקה בעובדות שנבחנו לעיל מראה שמכירת הנכס "בבלעדיות" משרתת את בעל הנכס.

בעל הנכס זוכה להיות בשליטה מלאה בתהליך המכירה, מכיוון שהסוכן מנהל עבורו את העסקה ומרכז עבורו את כל המידע הרלוונטי. בכך הופך בעל הנכס להיות מקבל החלטות יעילות, אובייקטיביות וענייניות.

לעומת זאת, כשמכירה נעשית ללא בלעדיות בעל הנכס נתון להצעות שונות ממתווכים ומאנשים פרטיים הגורמים לו התמודדויות ולחצים שונים לעיתים לא ענייניים, דבר שאינו משרת את המכירה ואת מיצוי הפוטנציאל במחיר הנכס.