מאת: אורן מולקנדוף

אחת ההשלכות המרכזיות של המשבר בשוק ההון ובמיוחד בנדל"ן ב-2008 הוא כוח הקנייה שגדל לאין שיעור. מצבו של מי שנזיל כיום הוא הרבה יותר טוב, בהתאם להנחה ש-"כשיש כסף, אין הזדמנויות וכשיש הזדמנויות (כמו היום), אין כסף".  כך ש-2009 יכולה לייצר מספר הזדמנויות למשקיעים בנדל"ן, שלמעשה ייהנו מהמצב הקשה של 2008.

באופן כללי, מצבו של שוק הנדל"ן בישראל יחסית טוב, למרות מספר מאפיינים שליליים, כמו הקשחת תנאי האשראי מצד הבנקים ורמת המחירים הלא זולה. המחירים הגבוהים צפויים לעבור התאמה כלפי מטה, הנובעת ממצב השוק.

בשוק הנדל"ן למגורים בארץ קיימים מספר וקטורים הפועלים בכיוונים מנוגדים. מצד אחד, ישנם ביקושים שנובעים מגידול טבעי בכוח הקנייה (כתוצאה מילודה או נישואים למשל) והתחלות בנייה נמוכות באופן היסטורי. מנגד, סימני השאלה הכלכליים עקב ההאטה והמיתון גורמים למשקיעים הפוטנציאליים "להיות על הגדר" ולשקול היטב את הכדאיות שבביצוע אחד הצעדים המשמעותיים בחייהם - רכישת בית - בזמן כה לא יציב.

ניתן לאפיין את הקונים הישראליים כ"מפונקים" - הכסף לרכישה קיים, אבל הם ממתינים להזדמנויות ולמציאות. מאידך, ברגע שיבינו כי המוכרים לא נכנעים ללחץ, הם ימהרו לבצע את העסקה. חזרתם לשוק של הקונים מחו"ל - תושבים חוזרים ועולים חדשים שמהגרים לישראל, בין היתר בשל ריבוי התופעות האנטישמיות, ונהנים מהטבות והקלות ברכישת נכסים - אף היא תשפיע לחיוב על מצבו של השוק בארץ. גורם שלישי שמייצב את השוק הוא הציפייה לשיפור במצב הכלכלה בעקבות הבחירות לכנסת.

הקריסה בשוק יצרה הזדמנויות השקעה בחברות הנדל"ן הישראליות - אזורים, דמרי, צרפתי ואחרות - שמחירן בבורסה לא משקף, לא את שווי הקרקעות ולא את פוטנציאל העתיד. כאן טמונה הזדמנות לטווח הרחוק, שמיועדת למשקיעים היותר סבלניים. ראוי לציין בהקשר זה, כי בדרך כלל השינוי בבורסה מקדים את השינוי הכלכלי שקורה בפועל.

באירופה המצב רחוק מלהיות מזהיר. בגרמניה גם עסקאות אטרקטיביות לא מצליחות ליצור לקונים השבחה, שכן המחירים היו זולים ונותרו זולים. בספרד השוק עדיין סובל מהיצעים אדירים. במזרח אירופה נאלצות הממשלות להתערב ולהציע הטבות לרוכשים, כדי להתמודד עם הירידה החדה בביקושים לנכסים. כמו כן, משבר המטבעות יוצר אווירה בלתי נוחה בעליל, הן להשקעות והן לאזרחים.

בשוק הנדל"ן המניב ישנו אבסורד. בשוק הריאלי, הנכסים נמכרים במחירים טובים, שכן ברמת הריבית הנמוכה ערכו של הנכס המניב עולה, אך החברות, שמחזיקות באותם נכסים, נסחרות בחצי משוויין. תמחור אותן חברות כמובן יושפע מהרעה כלשהי, אם תתרחש, בתנאים העסקיים. כמו תמיד, צריך להתייחס הן לניהול, הן להיסטוריה והן לסייקל הנדל"ן הנוכחי כסיכון מול סיכוי.

ענף התשתיות אמנם מתוקצב בצורה ניכרת וצמיחה בדרך כלל באה דרך תשתיות, אך למרות שהענף הינו אטרקטיבי בשל מחירי השפל חסרי תקדים, אליהם הגיעו החברות בענף, ישנם כמה גורמים המשפיעים לרעה על מצבו: התחרות הינה חריפה בין כל חברות התשתית בארץ. פרויקטי דגל, כמו כביש 531, הרכבת הקלה וכו', סובלים מקשיי מימון או בריחה של שותפים מחו"ל, שאמורים היו לתת מענה ויכולות. כשהשוק יתייצב, אנו מניחים כי עתידן של השורדות יהיה טוב.

על מגמות והזדמנויות השקעה נוספות בענף הנדל"ן ניתן לקבל מידע מהמצגת המצורפת, שהכנתי עבור כנס משווקים פיננסיים של מגדל שוקי הון, שהתקיים ב-15.1.

המאמר המלא פורסם ב-Money talks, בלוג החברה של מגדל שוקי הון.