החלום האמריקאי ספג מהלומה קשה,זה לא אומר שדווקא ישראלים עם קצת דולרים בכיס לא יכולים להגשים אותו.

אם אתם זוג צעיר או כל אדם אחר אשר חשב על רכישת דירה או בית בישראל, והנחיות בנק ישראל מהשבוע לעניין המשכנתאות הרחיק מכם את האפשרות הזו אבל בכל זאת נותרתם עם כמה אלפי דולרים שאם לא יושקעו כראוי עלולים להתבזבז על המשך שכירות,או הוצאות אחרות. אז אולי באמת כדאי לחשוב על השקעה בנדל"ן האמריקאי.

העניין הוא שארצות הברית נפגעה במחוזות מסוימים יותר מהשאר, אחד ממחוזות אלו היא דווקא פלורידה. כרישי נדל"ן ישראלים המציפים את השוק בחיפוש אחר השקעות אטרקטיביות במחירים נמוכים ובתשלום דולרי, הגיעו למסקנה כי דווקא במדינה זו ההשקעה בנכסים מניבים היא המשתלמת ביותר.

עו"ד אופיר גמליאל , מנכ"ל usil-properties מסביר: "בפלורידה נפתח חלון הזדמנות אטרקטיבי במיוחד,אנו משווקים דירות מניבות אשר נקנות ישירות מהבנקים בשל פשיטות רגל. נכון להיום אנו קונים את הנכס בפחות מחצי מעלות בנייה ." "המחיר כיום מגלם בעיקר פחד עצום של הציבור, שכן אין הגיון אמיתי במחיר הנוכחי.הדירות חדשות, בנות כ 5 שנים. דירות בנות 1-4 חדרים מוצעות למכירה היום בטווח ה- 40-100 אלף דולר, כאשר אותן דירות בדיוק היו שוות בין 200 ל 300 אלף דולר לפני כ שלוש-ארבע שנים. הביקוש לשכירות בפלורידה גבוה מאוד, והעסקאות מגלמות תשואה של בין 9% ל- 16% רק בגין השכירות, לא כולל רווח הון בגין מכירת הדירה, הרעיון המרכזי הוא להמתין מספר שנים, כאשר ההערכה הריאלית היא למכור את הנכס לאחר כשנתיים בערך בעלות הבנייה, ולעשות רווח גדול".

אז למה דווקא פלורידה?

"ערך הנדל"ן צנח בכ- 70% . אין מס מדינה בגין נכסים בפלורידה,נגישות למקורות מים רבים (ים, אגמים) משביחים את הנכס.ישנה הגירה חיובית ואין בנייה, כך שהשוק חייב לתקן עצמו ביום מן הימים ועל אף המשבר בארה"ב, הכלכלה האמריקאית עדיין מהחזקות בעולם,דמי השכירות גבוהים מאוד ומניבים תשואה של לכ 10%,תשואה שנתית יכולה להגיע ללמעלה מ- 40% בשנה". ניו יורק לדוגמה היא בין המדינות היחידות בארה"ב שכמעט לא נפגעו מהמשבר הנוכחי. לעומתה, בלאס ווגאס ובפלורידה ירדו המחירים ב-כמעט 70 % בממוצע.

לדבריו של עו"ד אופיר גמליאל , השלכות המשבר לא נעלמו מעיניהם של משקיעים במדינות רבות, אך הפעילות הישראלית בשוק היא מהבולטות ביותר נכון להיום. "מעבר לעניין ההשקעה בנדל"ן במדינה זרה ,פיתחנו שתי חלופות דווקא לשוק האמריקאי,חלופה אחת היא בעצם מעין שותפות המשקיע עם החברה,באופציה זו החברה מבחינתה מתחייבת לתשואה מסיימת כלפי המשקיע. החלופה השנייה הינה למעשה עסקת תיווך שלנו כחברה בין הבנקים המציעים את הנכס מפשיטת רגל ובין המשקיע בפועל. בחלופה הראשונה למעשה פרט לאיתור הנכס , כל השקעה מלווה בפתיחת חברה על שם המשקיע, יחד עם חשבון בנק אישי.אנו מלווים את המשקיע משלב איתור הנכס, שיפוץ במידת הצורך, השכרה וטיפול שוטף בשוכרים, ועד למכירה בזמן המתאים בהתאם לציפיות המשקיע לתשואה.תהליך ההשקעה מתבצע בשקיפות מלאה בכל הכרוך בחשבונות בנקים ובדיקת הוצאות והכנסות, למשקיעים ניתנת שליטה מלאה על תהליך קבלת ההחלטות – מתי כדאי למכור הנכס, באיזה מחיר, ומה התשואה האופטימאלית בהתאם לצורכי המשקיע, כך שבעצם המשקיע יכול לשלוט בהשקעה שלו בנוחות מקסימאלית דרך המחשב,כאשר כל הנתונים פתוחים בפניו."

עד מתי תימשך ה"חגיגת הנדל"ן הזאת?

"כפי שציינתי , אמנם המשקיעים הישראלים פונים לנתיב ההשקעה הזה,אך גם משקיעים ממדינות אחרות מצטרפים,המשבר באירופה עלול לדחוף יותר משקיעים משם לשוק האמריקאי-דבר זה יכול לסיים את החגיגה מוקדם מהצפוי,הביקוש יעלה ותוך כך גם מחירי הנכסים, כמו בכל השקעה גם כאן חלון ההזדמנויות נפתח לזמן מוגבל, חשוב עוד לציין, כי גם האמריקאים עצמם מודעים למחירים הנמוכים מאוד,ואחת הסיבות לאי רכישה של נכסים על ידי האמריקאים עצמם הינה בעצם חוסר הפעילות הבנקאית כיום בתחום מתן ההלוואות והמשכנתאות. ידוע לכולם שברגע שהבנקים יחזרו לפעילות רגילה בתחומים הנ"ל ,מהר מאוד הקונים הראשונים יהיו בעצם האמריקאים עצמם. אי לכך אני ממליץ לכל משקיע השוקל אופציה בשוק האמריקאי לפעול מהר."

לא כל נכס בפלורידה ראוי להשקעה, רק נכסים העומדים בפרמטרים מסוימים על מנת להבטיח את התשואה המתבקשת ולא , חלילה, לבצע השקעה לא נכונה, יש לבדוק את המצב המשפטי והמסחרי של הנכס,המצב הסוציו אקונומי של הדיירים בקומפלקס ואת הקרבה לביה"ס וגני הילדים בסביבה.

" הרבה פעמים פונים אלינו ישראלים אשר מצאו נכסים עם תשואה מובטחת של 20% ומעלה, אומר עו"ד אופיר גמליאל, "הבעיה היא שכשאנחנו בודקים את הנכסים האלו מסתבר שההשקעה היא מאוד מסוכנת , הנכס נמצא בשכונה או אזור פחות טוב,אי לכך,ובעקבות הקושי למכירה מהירה וברווח, קיים צפי לתחלופה גבוהה של שוכרים ממעמד סוציו אקונומי נמוך אשר לעיתים אינם עומדים בתשלומים הסדירים, יתרה מכך תחלופה גדולה של דיירים גורמת לבלאי גדול יותר של הנכס אשר מובילה להשקעה חוזרת. היות וכמשקיע ישראלי אין לך נגישות יומיומית לנכסים שלך בארה"ב לא תוכל לטפל באופן ראוי בדיירים הבעייתיים ובנכס עצמו". "הנכס אמור להימצא במיקום טוב ככול האפשר ובהתאם להשקעה , על מנת שכשנרצה למכור את נכסינו ולא רק להשכירם, נהיה הראשונים לעשות זאת".