לאחרונה אנו שומעים על יותר ויותר קבוצות של יחידים המתארגנות לקנייה משותפת של נדל"ן. לתופעה זו, שהפכה לטרנד של ממש, קוראים "קבוצת רכישה". שיטה זו הפכה כיום למקובילת בקרב שוק רוכשי הדירות, המשתמשים בה כדי להפחית משמעותית את עלות רכישת הדירה.

מאת: יצחק הבדלה

ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה יש יתרונות רבים, אבל המשמעותי ביניהם הוא העלות. רכישת דירה היא ההחלטה הכלכלית החושבה ביותר בחייו של האדם הפרטי, לכן יש לו אינטרס ואפילו הכרח להגיע לעסקה המשתלמת ביותר מבחינתו.

היבט המיסוי בקבוצת רכישה

מה שגורם לכך שרכישת דירה היא משתלמת בשיטת קבוצות הרכישה - היא עניין המיסוי. רשויות המס קוראות  לקבוצות הרכישה "עמותות בניה", וזאת למרות שעל פי הגדרת חוק העמותות (שהתקבלה בשנת 1980), קבוצות רכישה רחוקות מהגדרה זו. בנוסף, קבוצות אלה אינן רשומות ואינן התאגדו כעמותה.

מרכיב הרווח היזמי בקבוצות רכישה הוא עצום, הרבה הודות להיבט המיסוי - וזה מהווה עיקרון מרכזי בכדאיות הכלכלית של העסקה. כך ניתן לרגוש דירת מגורים במחירים נוחים ואטרקטיביים.

[ למאמרים על תמא 38 - יצחק הבדלה ]

איך מתבטא היבט המסיוי בקבוצות רכישה?

1. מס רכישה - לפי סעיף 9 של חוק מיסוי המקרקעין, רוכש הדירה חייב במס בשיעור מסוים משווי המכירה. בעסקה רגילה של רכישת דירה, הן הקבלן והן רוכש הדירה מחוייבים לעמוד בנטל המס. הקבלן משלם מס עבור הקרקע ואילו רוכש הדירה משלם מס על עסקת רכישת הדירה.

אולם, בעסקת רכישת דירה על ידי קבוצת רכישה, אין הדייר רוכש את הדירה באופן מעשי, אלא רוכש את הקרקע מבעל הקרקע. מאידך, הקבלן אינו זה שרוכש את הקרקע ולכן אינו חייב במס רכישה. לפיכך, הדייר שרוכש את הקרקע ישירות מהבעלים חייב במס רכישה בשיעור של 5%, אבל אינו חב בתשלום מס הרכישה עבור עסקת הבנייה.

2. מס ערך מוסף  (מע"מ) - סעיף 7 בחוק המע"מ (1975) קובע כי קבלן המוכר דירת מגורים, כמוצר מוגמר, חב במע"מ על מחיר העסקה המלא - הכולל את :

• מחיר הקרקע
• הרווח היזמי
• שווי שירותי הבנייה
• כל תמורה אחרת הכלולה במחיר הדירה מכוח הסכם הרכישה

לעומת זאת, בקבוצת רכישה, המקרקעין אינם נמכרים ע"י אדם ש עונה להגדרה "עוסק" כמשמעותה בסעיף 1 לחוק המע"מ. כנל" לגבי רוכש הדירה, שברוב המקרים אינו  עונה להגדרה "עוסק". במצב כזה מכירת המקרקעין אינה חייבת בתשלום מע"מ. לכן, ייווצר חיסכון בשיעור 16.5 אחוז מהתמורה על מרכיב הקרקע - זאת מכיוון שהמס הוא עבור מרכיב שירותי הבנייה ולא בגין מרכיב הקרקע.  אגרות והיטלים ומס רכישה מגולמים למחיר הסופי של הנכס - ולכן יש חיסכון נוסף ברווח היזמני בשיטת קבוצת הרכישה.

הכותב הוא יצחק הבדלה, הבעלים של חברת נישה נדלן המתמחה בפרויקטים של תמא 38 וקבוצות רכישה